Шляхом внесення змін до закону України про державний бюджет депутати Верховної ради на своєму позачерговому засіданні 13 квітня впровадили законом №5308 досить специфічні фінансово-кредитні механізми забезпечення громадян України житлом.

Источник: delo.ua

Для того, щоб вирішити житлову проблему — на сьогодні, згідно з даними авторів закону №5308, на житловому обліку перебувають понад 650 тисяч сімей і на підтримку держави також очікують 1,5 млн переселенців з Криму і Донбасу — законотворці «зобов’язали» Мінфін випустити облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) на суму в 20 млрд гривень з подальшим придбанням у державну власність в обмін на такі ОВДП акцій додаткової емісії ПрАТ «Укрфінжитло».

У пояснювальній записці до закону №5308 вказано, що законопроєкт підготовлено на основі пропозицій самого Мінфіну і його метою є створення законодавчого підґрунтя приєднання Державної іпотечної установи (ДІУ) до ПрАТ «Укрфінжитло» та необхідних умов для реалізації програми «Доступна іпотека» під 7% ініційованої президентом Зеленським.

Нагадаємо, державна програма «Доступна іпотека», за якою українці можуть взяти кредити на житло під 7% стартувала в Україні з 1 березня 2021 року.

Згідно з даними Фонду розвитку підприємства (ФРП) станом на початок квітня банки отримали 212 заявок від українців на участь у цій програмі на загальну суму 199,137 млн гривень. Задовольнили (видали кредити) банки тільки 59 заявок на суму 43,36 млн гривень.

На шляху масштабної реалізації програми «Доступна іпотека» під 7% стояли недостатні, на думку багатьох експертів, об’єми коштів, закладені на компенсацію банківських ставок. Зазначимо, якщо, наприклад, у банку базова ставка на іпотеку складає 12%, то за державною програмою доступної іпотеки держава компенсовує із них 5 %, клієнт платить 7 %, відповідно.

«Іпотека під 7%» фінансувалася з коштів державного бюджету України, за бюджетною програмою «Забезпечення функціонування Фонду розвитку підприємництва». Держбюджет на 2021 рік передбачав 2 млрд гривень витрат для цього Фонду. У минулому році цей Фонд створювався, щоб надавати допомогу малому та середньому бізнесу в умовах «пандемії». Зараз займається програмою підтримки бізнесу «Доступні кредити» 5-7-9% «. Тобто гроші на компенсацію по іпотеці беруть з того ж гаманця, звідки і засоби для бізнесу», — каже у коментарі Delo.ua старший аналітик компанії Empori group Артем Беркович.

Впевнено сказати, що передбачені законом №5308 20 млрд гривень, це необхідний обсяг грошей, який покриє існуючий попит на іпотеку Артем Беркович не може. «Але можна сказати, що це частково покриє попит на ту категорію нерухомості, яка підходить за всіма критеріями для пільгової іпотеки. У Києві, наприклад, існує не більше двох десятків комплексів, введених в експлуатацію після 2018 року з квартирами вартістю до 2,5 млн грн. В інших містах таких об’єктів узагалі одиниці», — зазначає він.

Зауважимо, за умовами пільгову іпотеку під 7% можна взяти на термін до 20 років. На момент повного погашення кредиту клієнту банку має бути не більше 70 років. Найбільша сума кредиту становить 2 млн гривень. Близько 15% за квартиру в новому будинку потрібно віддати відразу. Один із двох членів сім’ї, яка претендує на іпотеку під 7%, має працювати офіційно. Середньомісячний грошовий дохід позичальника і членів їх сімей за останні півроку не повинен бути більше десяти розмірів середньої місячної зарплати в регіоні, де розташоване іпотечне житло. Нормативна площа предметів іпотеки:50м2 загальної площі на одинокого громадянина чи сім»ю з двох осіб і 20м2 на кожного наступного члена сім»ї.

«Загалом ми песимістично ставимося щодо збільшення обсягу коштів для пільгової програми іпотеки — вона мало кому підходить за всіма параметрами і виглядає, як відрахування коштів для іпотеки тим, у кого і так навряд чи виникнуть проблеми з виплатами. Тобто чергове витрачання бюджету», — говорить Артем Беркович. Разом з тим він вважає, що стимулювання ринку нерухомості буде збільшувати активність в банківському секторі, що в свою чергу, сприятливо позначиться на інвестиційній привабливості країни в цілому в середньостроковій перспективі.

Про те, що закон №5308, вочевидь спрямований на 2 речі: створити єдине «джерело», з якого б фінансувалися всі державні іпотечні програми (або ж таким шляхом примусово об’єднати дві установи та створити державне акціонерне товариство) говорить в коментарі Delo.ua президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. «Крім того, розробники стверджують, що їхній документ стимулюватиме розвиток програм з доступної іпотеки та лізингових програм. Чи так це насправді? Звісно, об’єднання Укрфінжитло і ДІУ — це надто сміливий крок, але він по суті встановлює відповідальну компанію за розвиток пільгової іпотеки. Проте реакція, приміром, ДІУ на таку ініціативу поки невідома», — говорить він.

Об’єднання Укрфінжитла з державною іпотечною установою називає доцільним Артем Беркович. «Тут стоїть питання об’єднання структур для скорочення шляхів до фінансів організацій. Держава зможе впровадити єдині фінансово-кредитні механізми для забезпечення громадян України житлом. Ще з 2004 року ДІУ працює на ринку іпотечного кредитування як установа другого рівня. Вони займаються рефінансування іпотечних кредиторів, у т.ч. за рахунок коштів, що надійшли від розміщення цінних паперів», — каже він.

Тим часом Юрій Піта також зауважує, що розробники законопроєкту №5308 не врахували і не вказали, що їхня ініціатива матиме певні економічні наслідки, і називає поки незрозумілою доцільність збільшення держборгу на 20 млрд гривень. «Насправді в цьому законі не йдеться про реалізацію іпотечних програм, про стимулювання розвитку лізингових програм, а лише про використання ОВДП задля можливості наповнити Укрфінжитло грошима та поглинути ДІУ. Але знову таки немає жодних арґументів щодо доцільності такого поглинання. Справа не в тому, наскільки ефективною є робота ДІУ, а в тому, чи не призведе таке об’єднання до створення надкорупційного державного акціонерного товариства», — говорить президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.

Сам випуск ОВДП, за словами Артема Берковича, дозволить залучити гроші від локальних інвесторів. «По суті вигідно купити облігації, які забезпечені державою під такий продукт, який майже гарантовано буде користуватися попитом. ОВДП будуть стимулювати фінансову активність всередині країни. Останнім часом Україна докладає постійні зусилля для підвищення ліквідності на внутрішньому ринку держоблігацій і прагне до побудови еталонної (benchmark) кривої прибутковості за рахунок концентрації випусків на користь еталонних облігацій», — каже він.

Того, що держава шляхом випуску нової партії ОВДП заганяє сама себе ще більше в борги Артем Беркович не заперечує, проте вважає, що це механізм, який потрібен для досягнення цiлi по концентрації фінансових ресурсів.

Надія Михальчук, спеціально для Delo.ua

Джерело фото: Depositphotos