Ситуація на ринку

Курс на «доступну іпотеку» українською владою був закладений іще рік тому на першому іпотечному форумі: «Іпотека — інструмент стрімкого розвитку економіки». Згідно з даними НБУ, обсяги іпотечного кредитування в 2020-му році зросли на третину — до 3,8 млрд гривень.

Попри це, як зауважує в коментарі Delo.ua керівник відділу продажів ЖК А136 Highlight Tower Олена Полєско, на сьогоднішній день на первинному ринку за допомогою іпотеки укладається не більше 3% договорів.

«Пул банків, що кредитують первинний ринок, дуже малий: всього лише 6 банків з активними іпотечними програмами. Наприклад, в 2010 році таких банків було 16. А на початку 2008 року (ще до кризи) з 175 діючих банків, іпотеку пропонували понад 70 %. За різними оцінками кількість квартир, придбаних на «первинці» за допомогою іпотеки досягав тоді 25-30% від загальної кількості проданого житла від забудовників», — говорить вона.

Втім, якщо у 2005-2008 роках, згідно з даними забудовників, попит на житло в новобудовах перевищував пропозицію мінімум на 40-50%, то сьогодні все навпаки — пропозиція на 30% перевищує існуючий попит.

Однак, це аж ніяк не означає, що український ринок перенасичений житлом.

«Насправді на кожного українця припадає лише 25 квадратних метрів житлової площі. Інколи сім’ї по кілька поколінь живуть в одній квартирі. Водночас зношеність житлового фонду становить майже 70%», — зазначає в коментарі Delo.ua директор Департаменту продажів і маркетингу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Тетяна Маркова.

У «Київміськбуді» констатують, що запит на нові й більші квадратні метри великий, натомість купівельна спроможність населення залишається низькою, і говорять про те, що будівельна галузь зацікавлена в тому, щоб якомога більше людей мали можливість придбати житло. «Отже, маємо дилему: люди потребують житла, але не завжди можуть його купити. Забудовники здатні будувати значно більше квадратних метрів, але їм потрібні кошти на будівництво», — каже Тетяна Маркова.

Загалом, і забудовники, і банкіри приходять до висновку, що лише доступний іпотечний кредит є тим дієвим інструментом, який може змінити ситуацію на краще.

Доступна іпотека

Постанова Кабміну № 63 «Деякі питання здешевлення вартості іпотечних кредитів», яка власне і «народила» державну програму «Доступна іпотека» під 7%, була прийнята іще 27 січня 2021 року. Однак, попри те, що її запуск прем’єр-міністр Денис Шмигаль анонсував із 1 березня, ані забудовники, ані банкіри чітко не знають усіх нюансів того, як саме вона працюватиме. «Станом на сьогодні, дана програма і надалі знаходиться на доопрацюванні, і даний факт ускладнює процес підготовки банку своєї пропозиції», — говорить директор департаменту роздрібних клієнтів АТ «Кредобанк» Орися Юзвишин.

Зазначимо, 15 лютого Кабмін своєю постановою зняв ряд істотних обмежень для потенційних учасників програми «Доступна іпотека». Наприклад, виключено визначення категорії осіб, які можуть стати позичальниками. Крім цього, скасовано низку дискримінаційних обмежень: знаходження на квартирному обліку, або обов’язкова робота потенційного позичальника в бюджетній сфері. Також скасовано умови-обмежувач в 13,65 кв. м на одного члена сім’ї або проживання в гуртожитку мешканців аварійних будинків.

«Завдяки цій постанові тепер на отримання такого кредиту можуть розраховувати всі громадяни України, які не мають власного житла або договорів інвестування в об’єкти первинної нерухомості, площа яких понад 50 кв. м на одного громадянина або сім’ю з двох осіб і 20 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Ну і, звичайно ж, важливим є скасування обмеження за рівнем доходів позичальника до 10-кратного розміру місячної середньої зарплати», — каже в коментарі Delo.ua засновник і керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насиковський.

Те, що постанова уряду значно розширила «аудиторію» потенційних позичальників, Насиковський номінально називає хорошим знаком. «Адже попередні умови програми «Доступне житло» не просто не стимулювали інтерес громадян до іпотеки, вони створювали умови, за якими стати учасником програми було практично нереально», — зазначає він.

Самою програмою «Доступна іпотека» передбачено, що компенсація ринкової ставки банку-кредитора буде здійснюватися за рахунок коштів бюджету через Фонд розвитку підприємництва (ФРП).

У державному бюджеті на 2021 рік на дві програми, які знаходяться «під крилом» ФРП — «5-7-9» для підприємців та на «іпотеку під 7%» — загалом закладено два мільярди гривень.

За підрахунками першого заступника голови НБУ Катерини Рожкової, якщо держава щомісяця буде видавати по 400 мільйонів гривень на компенсацію відсотків, а щорічне зростання іпотечного портфелю становитиме 30 %, то протягом п’яти років бюджет витратить на компенсацію понад п’ять мільярдів гривень.

«Зрозуміло, у випадку долучення держави до реалізації умов кредитування з компенсацією певної частини відсоткової ставки за кредитом, переслідується декілька мотивів: соціальна складова, а саме зробити для більшої частини працездатного населення України більш доступними іпотечні кредити, що дозволить покращити рівень забезпеченості житлом, а також економічну складову, оскільки, як ми бачимо з параметрів програми, в першу чергу вона розрахована на підтримку та розвиток будівельної галузі, оскільки за нею можна отримати компенсацію відсоткової ставки до рівня 7% за іпотечними кредитами, які отримані для придбання житла на первинному ринку та на вторинному ринку, але не старшого 2018 року», — говорить директор з розвитку роздрібного бізнесу Департаменту підтримки та координації мережі Правекс Банк Володимир Чорненький.

Готовність банків

У ПриватБанку у коментарі зазначають: якщо розглядати річну ставку за іпотечними кредитами на рівні 7% річних, платіж за таким кредитом в середньому на 30% нижчий від умов, що пропонують сьогодні більшість банків. «Іпотека на таких умовах звісно стає більш бюджетним та доступним інструментом для більшості громадян України», — говорить керівник київського прес-центру ПриватБанку Олександр Жильцов.

В той же час з боку банків суттєвих змін не передбачається. «Оцінка платоспроможності позичальника відбувається у відповідності до діючих процедур та вимог програми, кредит видається клієнту за базовою ставкою: UIRD12m+4,5% для вторинного ринку (житло введене в експлуатацію починаючи з 2018 року) та UIRD12m+7% для первинного», — розповідає Володимир Чорненький. Величина базової ставки, по якій надається кредит, за його словами, для Правекс Банку є прийнятною з точки зору дохідності і тому банк має намір бути учасником цієї програми.

«Ми активно працюємо в напрямку укладення угоди з Фондом підтримки підприємництва, через який буде реалізовуватися іпотечна програмі під 7%, а також над створенням внутрішніх процедур щодо реалізації цієї програми», — зазначає Володимир Чорненький.

Про те, що запуск держпрограми, яка знизить вартість кредиту до 7% річних, дасть добрий поштовх ринку говорить у коментарі Delo.ua і радник голови правління Кредитвест банку Василь Невмержицький.

«Іпотечне кредитування — один з найцікавіших для банків сегментів кредитування. Це малоризиковий, високодиверсифікований портфель, який дає стабільний відсотковий дохід на дуже значному часовому проміжку. З цієї точки зору кредитування житла чи не найкраще з можливих вкладень капіталу і позикових коштів», — говорить він.

Загалом, за словами Володимира Чорненького, над запуском програми вже активно працюють як мінімум 7 банків. «Думаю, що кількість учасників в майбутньому буде збільшуватися. Це аналогічно до програми «5-7-9″», — каже він.

Важливі нюанси

Разом з тим, і забудовники, і банкіри говорять про ряд невирішених питань, які можуть стати на шляху «іпотечного буму».

«Нюансів дуже багато. І велика частина з них продиктована особливостями українського ринку і законодавства. Мова йде і про захист прав кредиторів, і про судову систему. А також про недосконалість нормативної бази в частині регуляцій ринку новобудов. Кращим доказом того, що система працює слабо, є постійні скандали навколо збанкрутілих забудовників», — каже Василь Невмержицький.

Єдиновірним рішенням, яке б гарантувало покупцям віртуальних квадратних метрів зворотність їх вкладень, Василь Невмержицький бачить заборону продавати житло в незавершених будинках. Він зазначає, що до вирішення цього питання банки неохоче будуть видавати позики на покупку квартир на етапі котловану і частка таких кредитів у стрімко зростаючому іпотечному портфелі залишатиметься незначною. «Тобто — говорити про іпотечний бум на ринку первинного житла — немає сенсу», — говорить радник голови правління Кредитвест банку.

Про те, що для повноцінного розвитку іпотеки, крім базового економічного зростання в країні і поліпшення добробуту громадян, необхідно прийняти ряд законів, які б значно знизили ризики для покупців в разі, якщо будівництво з яких-небудь причин не буде завершено, говорить також засновник і керуючий партнер групи компаній DIM. «Також не варто забувати про реформу ДАБІ, по суті спрямованої на створення сприятливого підґрунтя для розвитку будівельного ринку», — зазначає він.

З точки зору Олени Полєско, на розвиток іпотеки на первинному ринку може зробити істотний вплив прийняття 3 важливих законів: про захист прав інвесторів, про вирішення проблеми довгобудів і страхування ризиків. «Ці нормативні документи дозволять значно знизити ризики для покупки житла у забудовників на етапі будівництва і підвищити привабливість кредитування на первинному ринку», — зазначає вона.

Разом з тим, Олександр Насиковський вказує на те, що вартість кв. м у вже побудованому будинку в середньому по ринку на 25-30% вище, ніж на етапі котловану і ціна на такі квартири частково співмірна з ціною квартир в будинках, побудованих в 2018-2020 роках. «Тобто, позичальник буде змушений купувати квартиру «за дорого»», — зазначає він.

Тим часом, закладений у державній іпотечній програмі дозвіл кредитувати покупку житла в об’єктах не старше 3-х років, на думку Василя Невмержицького, може стимулювати забудовників шукати ресурси для зведення житла не в кишенях майбутніх мешканців, а брати з інших джерел. «Насправді, досвід показує, що це цілком реально. Особливо в реґіонах, де собівартість будівництва набагато нижче, ніж в Києві», — говорить він.

Щодо реґіонів, то тут Орися Юзвишин бачить свої нюанси. «На даний час програма здебільшого націлена на розвиток первинного ринку (в тому числі придбання зовсім нового житла на вторинному ринку), оскільки визначає максимальний термін з дати введення об’єкта в експлуатацію. Цей параметр з позиції державної програми, яка покликана забезпечити громадян не лише доступним кредитом, але й якісним житлом є правильною, проте може спричинити суттєве звуження коло потенційних клієнтів, зокрема у тих реґіонах України, де відсоток нового житлового фонду є мізерним», — зазначає вона.

Також Орися Юзвишин звертає увагу на те, що компенсація буде надаватись тим клієнтам, які виконують умови програми, та за наявності коштів у державному бюджеті. В іншому випадку клієнт буде змушений сплачувати базову процентну ставку по кредиту, а вона є значно вищою ніж 7 п.п. і складає для іпотечних кредитів, наданих на придбання житла на первинному ринку UIRD (12 міс.) + 7 п.п. та для іпотечних кредитів, наданих на придбання житла на вторинному ринку UIRD (12 міс.) + 4,5 п.п.

Те, що коштів у ФРП на всіх бажаючих взяти іпотеку з компенсацією може не вистачити допускає Олександр Насиковський. «Ще один нюанс — фактична вартість кредиту для позичальника буде вище, ніж 7%. Це пов’язано з тим, що швидше за все, додаткові витрати (страхування, різні комісії) заплатить саме позичальник», — говорить він.

Окрім того, Орися Юзвишин, вказує на те, що програма реґламентує нормативи максимальної сума кредиту та вартість нерухомості — 2 та 2,5 млн гривень відповідно, а також визначає нормативну площу предмета іпотеки (50 кв. метрів загальної площі предмета іпотеки на одинокого громадянина чи сім’ю з двох осіб та 20 кв. метрів — на кожного наступного члена сім’ї, і загальна площа предмету іпотеки не може перевищувати нормативну площу предмета іпотеки більш як на 20%).

Виходячи із цього, під 7% річних за державною програмою у Києві можна буде купити тільки однокімнатну квартиру у спальному районі без ремонту. Додаткові «квадрати» — за повною ставкою.

Щодо самої ставки, то тут у своїх поглядах на виписані норми банкіри і забудовники розійшлись. «Важливо що ця програма створена для надання іпотечних кредитів з фіксованою ставкою на рівні 7% на весь термін кредитного договору. І головне що протягом погашення іпотеки платіж за кредитом не зміниться — саме це гарантує держава«, — зазначають у ПриватБанку.

Обіцянку зафіксувати низькі ставки за пільговими іпотечними кредитами впродовж усього строку дії кредитного договору називає найбільш суперечливою у державній програмі Тетяна Маркова. З її думкою згоден і Олександр Насиковський.

«Всі пам’ятають, як в минулому році ринок «пережив» іпотеку під 10%. Але реалії були зовсім іншими: пільгові умови в 10% кредиту діяли лише перший рік виплат, але потім іпотечна ставка різко збільшувалася до 15-18%. Тут виникає питання: чи не станеться так само з, безумовно, важливою програмою «Доступне житло»?», — говорить він.

Олександр Насиковський звертає увагу на сьогоднішню складну ситуацію в економіці. «Відмова МВФ в черговому транші, величезні виплати за минулими міжнародними позиками та ін. Та й НБУ вже заявив про те, що облікова ставка в 6% незабаром буде підвищена через зростаючі інфляційні ризики. А в зв’язку з тим, що згідно з цією програмою розмір компенсації банкам за видані кредити не змінюється, то варто очікувати, що за даною програмою буде дуже важко «утриматися» в рамках задекларованих 7%. Уявіть ситуацію: сім’я бере кредит за цією програмою під 7% строком на 10 років. Але через рік через несприятливу економічну ситуацію умови по виплатах складуть вже 9%, ще через рік — до 10-12%. В цьому випадку позичальники виявляються заручниками ситуації», — каже він.

В свою чергу Тетяна Маркова зазначає: «Для того, щоб в країні працювала повноцінна іпотека, потрібні чіткі й зрозумілі програми та державні гарантії для всіх учасників угоди: забудовника, банка й позичальника. А в першу чергу — стабільна економіка. Але якщо дійсно запрацює анонсована урядом державна програма «Доступна іпотека» під 7% річних, це буде реальна допомога як людям, що хочуть мати власне житло, так і забудовникам, які готові його зводити».

Зазначимо, за підсумками 2020 року біля 45-50% всіх квартир (в залежності від стартової вартості, формату житла, локації та ін.) купувалося за допомогою програм розстрочки від забудовників, близько 3-5% — за допомогою спільних програм з комерційними банками, до 3% квартир — за допомогою іпотеки.

Надія Михальчук, спеціально для Delo.ua