ПолiтДумка

Налетай, подешевело: что будет с рынком коммерческой недвижимости осенью

Август 31
09:56 2020

Текущий год сильно изменил планы как арендаторов, так и собственников площадей. Виною тому коронакризис, сокращения доходов компаний в следствие карантина. Из-за этого у арендаторов изменились запросы, а собственники помещений снизили цены.

Источник: delo.ua

Delo.ua разобралось в основных трендах офисной недвижимости и дало прогнозы на осень в Киеве и других крупных городах Украины.

Что нового на рынке коммерческой недвижимости

Многие столичные девелоперы все же реализовали часть проектов, даже несмотря на карантин. Так, в первом полугодии 2020 года появились новые офисные площади. Самые известные из них — бизнес-центры класса A М8 по улице Московской, 8 (11 тысяч квадратных метров), Grand по улице Большой Васильковской, 98 (8 тысяч квадратов), класса B Avenue 53 по проспекту Победы, 53 (16,7 тысяч квадратов). В общей сложности количество нового предложения в Киеве составило 69,6 тысяч квадратных метров.

Рынок офисной недвижимости пополнился также новыми коворкинг-пространствами для работы небольших команд: Creative States of Arsenal (улица Московская, 2, 4,1 тысяча квадратов) и The Space (улица Попудренко, 1А, площадью 5,5 тысяч квадратов), Platforma Fortuna (4,5 тысяч квадратов) и Peremoga Space (2,8 тысяч квадратов).

Новые офисные площади предложили и в других городах: в Днепре 一 Creative States of Dnipro (более 3,5 тысяч квадратов), в Харькове 一 UNIT.Kharkiv (9,2 тысячи квадратов).

Что выбирали арендаторы

В 2020 году спрос сократился почти вполовину: на 47% по сравнению с первым полугодием 2019 года. В Colliers International такую тенденцию связывают с тем, что компании-арендаторы откладывали решения по переезду в новые офисы в связи с ограниченными возможностями просмотра объектов и ведения переговоров в условиях карантина. Особенно это было заметно на примере международных компаний.

Несмотря на сокращение спроса, арендаторы все-таки искали и находили офисные помещения под свои запросы. Чаще всего, по мнению риелтора Богдана Маковецкого, компании и предприниматели выбирали офисные помещения на правом берегу. Это связано как с более развитой инфраструктурой, так и с удобством сотрудников и временными затратами на дорогу.

При этом спросом пользовались все типы недвижимости: бизнес-центры, коворкинги, помещения в жилых и нежилых зданиях. Бизнес-центры чаще всего выбирали системные компании, потому что офисные здания предлагали большие метражи под запрос клиента и возможность перепланировки в случае появления или сокращения тех или иных департаментов.

А вот коворкинги, по мнению основателя IC Coworking Юрия Федотова, популярны у тех, чьи рабочие инструменты — лэптоп и смартфон. «Коворкинги пользовались спросом, поскольку не предполагают траты времени на ремонт и адаптацию сотрудников в новом помещении», — поясняет управляющий партнер UTG Offices Владимир Гелюта.

В свою очередь сервисные бизнесы выбирали офисы в коворкингах и на первых этажах зданий, говорит владелец инвестиционно-строительной компании «Феникс Групп» Назар Бенч. «При этом отдельные здания арендовали системные компании, главные офисы банков и юридических фирм с целью подчеркнуть статусность», — рассказал CEO и управляющий партнер DC Evolution Андрей Рыжиков.

Что подешевело больше всего

В целом на рынке наметилось снижение арендных ставок — Владимир Гелюта отмечает падение ставок по рынку на 20%. Однако в бизнес-центрах эти показатели все же отличаются. Так, в компании UTG говорят о снижении на 10% относительно декабря 2019 года. При этом для разных классов цифры отличаются: А 一 $30,2 (-9,6%), В 一 $19,7 (или -1%), С一 $13,0 (или -3%) без учета дополнительных затрат, таких как НДС, OPEX и других.

Тенденции снижения цен способствует вакантность. В Киеве она соответствует общемировым тенденциям. Согласно исследованию Cushman & Wakefield, на сегодня вакантность офисных площадей составляет 13,7%. В столице это подтверждается исследованиями NAI Ukraine.

Аналитики приводят показатели: 12% — в первом полугодии 2020 года. В то же время в UTG отмечают, что на деле картина хуже. По мнению экспертов компании, по Киеву вакантность составляет 17,6%, по классам офисной недвижимости: А 一 14,8%, В 一 19,6%, С 一 19,1%.

В других городах Украины ситуация отличается. Директор компании «Харьков консалтинг групп» Виктория Рыльцева считает, что вакантность в Харькове порядка 4-5%.

При этом в коворкингах нет данных о снижении цен, так как это более новый сегмент офисной недвижимости, зато прослеживается тенденция сокращения количества игроков. По мнению Юрия Федотова, сокращение числа коворкингов приводит к снижению вакантности в работающих пространствах.

Впрочем, для арендаторов все это было на пользу: если в 2019 году ощущалась нехватка офисных площадей, то теперь их в избытке. Ранее небольшие компании рассматривали эконом-варианты офисов, а сейчас могут выбирать более дорогие офисные помещения.

Кроме того, многие из существующих арендаторов офисных площадей получили скидку. Так, основатель Invest Hub Ярослав Бурых говорит о скидках порядка 10-40%. Их размер зависел как от собственника, так и от потерь компании, а также от результатов переговоров сторон.

При каких условиях вакантность составит 50%

В компании NAI Ukraine прогнозируют появление новых офисных площадей — около 400 тысяч квадратных метров в течение 2020-2023 годов. Но несмотря на большое количество нового предложения, в компании UTG отмечают, что существуют огромные риски вакантности до 50%. Это произойдет при наихудшем сценарии для экономики Украины.

Однако эксперты отмечают, что даже если произойдет общее падение спроса, то у существующих арендаторов все же сохранится запрос на офисы на правом берегу столицы из-за удобства и инфраструктуры.

В то же время, по мнению Богдана Маковецкого, в будущем будет усиливаться тренд сокращения офисных площадей, так как часть команд переходят на полностью удаленную работу. При этом повысится спрос на помещения с бесконтактным доступом и качественной вентиляцией, говорит Виктория Рыльцева. Также будут искать коворкинги, где не нужны затраты на ремонт и мебель.

Помимо этого обязательной нормой в ближайшие 5-7 лет будут социальная дистанция, усиленная гигиена рабочих мест и зон общего пользования, уверен Илья Кенигштейн. Он добавляет, что рынку понадобятся популярные на Западе «калькуляторы расстояния» и дезинфекционные кабины. В Украине 一 это рамки с раствором на основе коллоидного серебра для дезинфекции одежды и поверхностей.

По мнению эксперта, на рынке останутся сильные игроки, способные к изменениям, быстрой адаптации, диджитализации и системности.

The post Налетай, подешевело: что будет с рынком коммерческой недвижимости осенью first appeared on Новости Ю.

Share

Статьи по теме

Последние новости

    Новая технология значительно ускорит время обучения нейросетей

Новая технология значительно ускорит время обучения нейросетей

Читать всю статью

Мы в соцсетях